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青岛海尔路178号在郊区买房子的人中,有百分之八十的人在践踏他们,包括你!第二、第二、第二、第二章

天上之爱地上之恋

    文丨 花满楼

      在北京最繁华的宇宙中心国贸,高高耸立的写字楼边上,总是会停着那些挂着“通州”、“燕郊”、“大厂”等牌子的棕色小巴车,狭窄的空间密密麻麻塞满了人,一进去就会觉得很闷,玻璃车窗上常年蒙着淡淡雾气。

      虽然车内环境不是很舒适,20元一位,但这是很多不愿地铁转公交折腾,甚至可能5班地郊铁都挤不上的白领,回到区燕郊睡城最好的选择。

      燕郊人的生活,是很多郊区买房人的缩影。

      大家都知道郊区买房不如市中心好,交通通勤时间长、各种不方便,但架不住一个“穷”字。

      住在郊区,打开美团,最洋气的外卖可能就是兰州拉面和沙县小吃,打开微信附近的人,方圆几公里,没有一个人。

      他们何尝不想留在市中心?楼下就是地铁商场上盖,星巴克米其林哈根达斯步行达到随便吃?谁不想地铁畅行,城市东南西北任我行?

      但房价高企,将越来越多人逼出市中心,来到郊区开荒。

      其中有掏空6个荷包,勉勉强强,只买得起郊区的刚需。

      有因为家庭人口增加需要换大房子,二套首付高,不想忍受老破小,市中心嘈杂,退而追求远大新的改善。

      更有因为市中心已经完全成熟,溢价已经释放充分,而看好郊区快速发展,房价有上升空间的投资客。

      大家都知道,郊区买房一般都是沿着城市发展方向30公里半径去买更好,未来随着城市发展,片区的空白会被填平,在房价上涨中更有后劲。但只有这一条就够了?

      不!郊区买房,并没有你想的那么简单。

      在市中心买房,熟悉&配套成熟,基本怎么挑都不会掉到坑里去,但对于不确定性极强的郊区,分分钟踩雷,KFS磨刀杀粉,一点都不奇怪!

      郊区买房的坑,80%的人都在踩,包括你!

      今天我们就来说说郊区买房要遵循的几大逻辑。

      1. 郊区向来偏好炒概念,看看房价有没有透支未来的预期

      我一直都认为没有不能买的房子,只有不能买的价格,所以买郊区盘更得关心价格。

      毕竟中国城市向来都是摊大饼造新城炒概念,再加上郊区各大开发商推盘抬轿打广告,所以即使你去到周围遍地是破旧农民房和厂房的郊区,售楼小姐也会眉飞色舞地说我们这里未来是东进副中心、教育城、TOD新城、大空港新城、科技小镇......

      对了,还有从“娘胎”里自带的稀缺原生态山江河湖海景观哦。而事实是现在这些地方没有吸引来什么企业,公共基础设施还没有起来,很多厂房农民房都无法旧改,但是房子就敢卖到三五年后该有的价格。

      例如广州增城朱村一直热炒的广州教育城,建议方案早在2012年11月提出,打出“再造一个广州大学城”的概念,投资290亿,总规划面积30.27平方公里,计划分三期实施,拟引入24所职业院校,共享相关教育资源。

      牛逼哄哄的概念,实际上就是广州杂七杂八的职业技术学集结的大本营。

      学校low这都不是最致命的,最可怕的是逛遍整个朱村板块,完全找不到广州教育城的工地,连围挡都没有。

      打开卫星图一看,除了村子、安置房和大山,什么都没有,7年过去了,一铲土都没挖呢,连一级土地整理都没开始做,连土地没有,建毛线的广州教育城,这不是扯淡吗?这跟“烂尾”有什么区别?

      朱村到处都是村子、安置房、大山,广州教育城在哪里呢???

    下载APP 阅读本文更深度报道  而周围项目置业顾问还是会意气满满地和你讲着各种高大上的规划,这里以后会吸引多少高等院校,多少高学历学生,教育水平高到吸引天河的人来这里读书哦...听得我尴尬症都犯了。

      你想,就这么荒郊野岭的深山老林,建个楼盘,再造个“广州教育城”的概念,完全没有一点落地的想法,房价就敢炒到2.6万/㎡,想想是不是很可怕?

      而且我2018年1月就调研过这个片区,2019年4月再去,一年过去,片区一点建设动静都没有。

      且不说朱村旧改能否改得动?广州可不是只有广州教育城这么一个概念啊,郊区遍地是概念新城,是不是有这么大的资金实力去推动建设?

      目前的房价已到高位2.6万/㎡,这完全是教育城落成之后才能有的价格,已透支了未来3-5年的上涨预期。

      就算广州教育城未来破除万难、力排众议建成,房价也将会陷入滞涨!

      所以,郊区买房,任凭置业顾问说得天花乱坠画大饼,你不熟悉的都一定要到周围转转,看看概念规划执行的落地情况。

      只有快速推进建设的郊区才有前景,那些扯皮的,大概率以后都是要填坑,所以看房时,也要同步看看要建的写字楼、产业园、商场、学校有没有出地面并且还在持续建设。

      这才是新城该有的样子

      目前的房价对比同等级郊区,是不是被概念炒高了,有没有提前透支的风险。

   mu qian de fang jia dui bi tong deng ji jiao qu, shi bu shi bei gai nian chao gao le, you mei you ti qian tou zhi de feng xian.

      2.地铁一定是必备条件

      郊区买房,地铁即使上升到第一重要位置,都不稀奇。

      在市中心买房,地铁不是必需品,毕竟除了地铁,还有汽车、公交车代步,而到了郊区,地铁就是这个片区的生命线,串联起与主城区的通勤。

      一般来说,睡城比卫星城更需要地铁,睡城的客群多为需要去到主城区工作的刚需,地铁是他们买房最关键的要素,而卫星城多属于短途通勤,尚且还可以接受没有地铁,但最好也是要有。

      其中,与主城区CBD地铁线相连,无需频繁的换乘的地铁物业,以后一定会是片区内的房价高峰,例如已有的连接广州珠江新城所在的5号线的13号线、未来连接光明和深圳湾的13号线、连接坪山和岗厦的14号线。

      这些与主城区地铁相连的地铁沿线,未来就会兴起一座座睡城。

      还有近年来火热的以公共交通导向的TOD模式,其在郊区运营成功的关键就是地铁,在国际上,日本新宿、香港九龙是经典TOD区域。

      国内已建成的TOD新城,最知名的是杭州七宝地铁站上盖的绿城杨柳郡,一方面是绿城的高水平运营开发,另一方面是地铁激活了该片区的商业活力。

      在交通不便的郊区,只有地铁才能快速地聚集起片区内的人流、资金流、信息流,集工作、商业、文化、教育、居住于一体,让整个片区活跃起来。

      3.看看片区的城市界面如何

      郊区虽然都是新开发的区域,但也有分三六九等,有的郊区现在遍地是破旧的农民房厂房,拆迁无望,周围人群杂乱,有的甚至是方圆几里毫无人烟。

      有的郊区是规划高大上的新城,规划了大体量的商业,不仅有小区内的街铺,甚至还吸引了万达广场入驻,多个写字楼塔吊在同时开工,周围还有多个大开发商在建,片区地价更是连续攀升,甚至拍出了地王,那么这样的郊区,以后就会有前景。

      例如在大家眼中,一直都觉得光明很偏远,和关内之间交通不便,隔了一座山。

      其实从南山出发,沿着南光高速走,或者从福田,沿着龙大高速走,半个小时都可以直达光明凤凰城了,这两条高速都不收费。

      而且未来地铁通了,也是半个小时到达关内。

      光明新区因为政府很早就从村民手里把地买回来,所以政府可以去做集中的产业群,片区内的城市界面良好,路网设计合理,保留了相当大体量的自然景观。

      整个新城给人的感觉非常规矩,只要片区内的产业正常导入,未来的前景基本都不会差。

      同样符合以上标准,在大湾区内,比较突出的是东莞松山湖片区。湖光山色、鸟语花香,定位和执行都算得新城的模范。

      4. 尽量选大开发商

      在市中心买房,小区外边各种配套成熟、怎么样都不会抓瞎,但是在一张白纸的郊区,真的就像去开荒,更别说什么教育商业配套了。

      所以在郊区买房,可别被漂亮的售楼部和样板间弄得头脑冲动刷卡,多关心一下去哪里买菜,孩子去哪里上学。

      很多郊区盘的商业都是死掉的状态,可能都交付好几期了,商铺愣是开不起来。

      而唯有大开发商才有足够的资金实力把整个片区运营起来。

      像万科的郊区盘,一般都可以配套“万科里”商业,然后引入超市、KFC、麦当劳、奈雪的茶,华润的郊区盘也一样,把华润万家带入社区,甚至都有西西弗书店。

      而唯有大开发商才能去引入名校分校来提升整个片区的教育水平,不至于让你的小孩去上村小。

      往最坏的说,买了大开发商的房子,维权都投诉有门,毕竟他们都是比较要脸的。

      而小开发商都自身难保了,哪里有余力去整改?

      所以,郊区买房一定要抱紧大开发商的大腿,一定。

      其实,郊区买房大多是年轻人在资金不足的一种过渡,而随着越来越多人来到这里,周围人气渐渐起来。

      曾经你看不上的郊区,城市建设变得越来越好,房价也跟着水涨船高,也渐渐完成了转变为市区的逆袭,甚至成为城市未来重点推进的核心区,就像杭州的钱江新城、南京的江北、苏州的金鸡湖、长沙的梅溪湖...

      这些郊区的逆袭,更多是因为当初在城市里只有这个新城,没有其他竞品,而现在是遍地“造新城”,这样的逆袭,未来还会继续上演,只是你要擦亮眼睛,挑个最有潜力的。

    本文首发于微信公众号:大胡子说房。文章内容属作者个人观点,不代表网立场。投资者据此操作,风险请自担。

    

    

     (责任编辑: HN666)

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